10 195 PLN/mies. dla właściciela apartamentu „Apartament Panorama z Jacuzzi" w Wiślanych Tarasach (rok docelowy)
Pełna wycena zarządzania apartamentem z jacuzzi w segmencie premium nad Wisłą: stan obecny, potencjał rynku i projekcja Twojego zysku po przejęciu zarządzania przez Tarłowską - z pełnym wdrożeniem w 12 miesięcy.
Apartament Panorama z Jacuzzi
Wiślane Tarasy, Kraków
| Powierzchnia | 48 m² |
|---|---|
| Pojemność | 4 osoby (1 sypialnia + rozkładana sofa w salonie) |
| Główne atuty | jacuzzi, klimatyzacja, miejsce w garażu podziemnym, balkon, winda |
2-pokojowy apartament premium z jacuzzi w kompleksie nad Wisłą - segment, w którym najlepiej prowadzone lokale osiągają wysokie obłożenie i ceny.
Stan obecny
Apartament jest dziś prowadzony przez dotychczasowego zarządcę. Tak wygląda jego wynik z perspektywy ostatnich 56 dni:
Apartament na tle kompleksu
| Apartament | Operator | Ocena | ADR booked | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Apartament Panorama z Jacuzzi (nasz, stan obecny) | CityStay | nie | 4,3 | 29% | 510 |
| Tarasowy Lux z Sauną | Superhost Rafał | TAK | 5,0 | 57% | 665 |
| Skyline nad Wisłą (6 os) | Superhost Rafał | TAK | 4,9 | 59% | 655 |
| Penthouse z Jacuzzi (5 os) | Superhost Rafał | TAK | 4,95 | 48% | 1 140 |
| Apartament Riverside (2 pok.) | CityStay | nie | 4,7 | 23% | 385 |
| Studio Bulwary | CityStay | nie | 3,8 | 2% | 295 |
Profil ocen - stan obecny vs cel
Sub-oceny Airbnb. Dziś najsłabsze są czystość i stosunek jakości do ceny; w 12 miesięcy dążymy do profilu Superhost (~4,9).
Trzy wnioski
- Najlepsze lokale w kompleksie prowadzi jeden Superhost (Rafał) - 48-59% obłożenia w tym samym segmencie. Rynek wspiera ten poziom przy odpowiednim prowadzeniu.
- Obecny zarządca (CityStay) prowadzi 3 lokale w kompleksie, w tym nasz - wszystkie poniżej średniej (2-29% obłożenia). To efekt zarządzającego, nie lokalizacji.
- Ocena 4,3 daje widoczność, ale margines nad progiem 4,0 (poniżej którego algorytm Airbnb wycisza listing) jest wąski. Statyczny pricing (42% spread) i słabe sub-oceny (czystość, jakość/cena) to punkty do naprawy.
Co robimy w pakiecie
- Dynamiczne ceny (), cel średniej ceny ~765 PLN brutto za noc
- Sesja foto + wielojęzyczny opis oferty + optymalizacja SEO
- Booking, Airbnb i VRBO + strona rezerwacji bezpośrednich
- Budowa tempa recenzji (kontakt po pobycie), obsługa gości 24/7
- Compliance: czujniki dymu i czadu, regulamin pobytu, procedury RODO
Pełne wdrożenie w 12 miesięcy
Średnia całego pierwszego roku jest niższa niż poziom docelowy - to naturalny rozruch. Kwoty w rachunku poniżej to run-rate po dojściu do poziomu docelowego (do 12. miesiąca), a nie średnia 12 miesięcy.
Ile apartament może zarabiać rocznie: dziś vs po pełnym wdrożeniu (przychód, z którego liczony jest Twój zysk).
Pełny rachunek - rok docelowy
| Brutto noclegowy z gości | 223 380 |
| - (output) | -16 547 |
| Przychód netto | 206 833 |
| - (15,5%) | -32 059 |
| Zysk operacyjny | 174 774 |
| Spółka 30% | 52 432 |
| Właściciel - 70% | 122 342 |
| = miesięcznie | 10 195 / mc |
| Faktura właściciel → Spółka: + → brutto | 150 481 |
Sprzątanie, pranie i drobne uzupełnienia są wewnętrzną operacją Spółki, pokrytą z opłaty serwisowej gościa - nie pomniejszają zysku do podziału i nie pojawiają się na rachunku właściciela.
Mechanika rozliczeń
Solidarność kosztów: kto ponosi VAT 8% i prowizje platform w roku docelowym.
VAT 8% i prowizje platform schodzą z masy wspólnej przed podziałem 70/30. Dlatego z tych kosztów ponosisz tylko 70% (≈ 34 024 PLN), a nie 100% (≈ 48 606 PLN) - jak byłoby, gdybyś rozliczał najem samodzielnie jako podatnik. W tym przykładzie to oszczędność ≈ 14 582 PLN rocznie.
Formalnie podział wynosi 70/30 z zysku do podziału (po VAT i prowizjach). Twój zysk w roku docelowym to 122 342 PLN rocznie.
Chcesz wycenę dla swojego lokalu?
Przygotujemy realną analizę na danych Twojego apartamentu i lokalnego rynku.
Skontaktuj się